Dernière mise à jour : juillet 2026
Une obligation ClubFunding affiche un rendement contractuel autour de 10 % brut sur la fiche projet, et c’est ce chiffre qui fait cliquer. Entre ce coupon promis et l’euro qui atterrit vraiment sur votre compte, trois filtres se succèdent : les retards de remboursement, les défauts et la fiscalité. Pour qui envisage un investissement ClubFunding en 2026, l’enjeu n’est donc pas « combien ça rapporte ? » mais « combien il reste une fois ces filtres appliqués, et quelle part du capital peut rester immobilisée en retard ou en procédure ? ».
Sur ce dernier point, la perte définitivement subie par les investisseurs reste à ce jour quasi nulle, l’essentiel du capital en difficulté étant en cours de recouvrement plutôt que perdu.
L’année 2026 fait bouger deux paramètres à la fois. Le PFU appliqué aux intérêts d’obligations crowdfunding s’établit à 31,4 % (12,8 % d’IR plus 18,6 % de prélèvements sociaux, hausse de la CSG comprise), ce qui rogne le net perçu. ClubFunding opère sous le statut PSFP, dans le cadre du règlement européen ECSP pleinement applicable en France depuis novembre 2023. À ce titre, un test d’adéquation évalue votre profil : l’investissement d’un particulier non averti y est plafonné par défaut à 1 000 € par projet.
Vous savez désormais pourquoi le taux affiché ne suffit pas. La suite décortique le fonctionnement de l’instrument, mesure le rendement net réel après défauts et fiscalité, situe le vrai risque de perte, puis compare ClubFunding à Homunity, Anaxago et Wiseed avec une checklist de souscription actionnable.
1. ClubFunding en 2026 : modèle, chiffres-clés et cadre PSFP
Avant de juger un rendement ou un taux de défaut, on doit savoir ce que l’on achète et qui est en face. ClubFunding n’est ni un livret, ni une SCPI, ni un fonds d’obligations classiques. La plateforme intermédie un titre de créance précis, dans un cadre réglementaire européen entré en pleine application il y a deux ans, avec un adossement capitalistique qui pèse sur le risque de gouvernance.
Avant tout investissement clubfunding, la question à se poser est donc simple : à quel instrument, à quel acteur et à quel cadre réglementaire avez-vous affaire en 2026 ? On suit la logique de l’instrument vers l’acteur, puis on termine par le cadre réglementaire qui les régit.
1.1 Qu’est-ce qu’une obligation ClubFunding et qui finance-t-on ?
Un investissement ClubFunding prend la forme d’une obligation crowdfunding immobilier : un titre de créance émis par un promoteur immobilier ou un marchand de biens, souscrit en ligne à partir d’un ticket d’entrée de 1 000 €, avec une maturité contractuelle de 12 à 24 mois et un remboursement in fine majoritaire (capital remboursé en une fois à l’échéance, intérêts servis annuellement ou capitalisés selon les dossiers).
L’investisseur n’est ni propriétaire du bien financé ni associé de la société du promoteur ; il est créancier obligataire, avec un rang défini par le contrat d’émission et des garanties qui varient d’un dossier à l’autre.
ClubFunding finance trois segments principaux : les promoteurs en VEFA à 9 à 11 %, les marchands de biens à 9 à 12 %, et les aménageurs fonciers à 10 à 12 %, sur une maturité contractuelle de 12 à 24 mois et un remboursement in fine. Les promoteurs financent du résidentiel ou du tertiaire, les marchands de biens des opérations de rénovation-revente ou de portage un peu plus rémunératrices, et les aménageurs des opérations de portage de terrain à viabiliser.
Le cantonnement des fonds investisseurs passe par Lemonway, un établissement de monnaie électronique agréé : les sommes versées sur votre portefeuille ClubFunding sont juridiquement votre propriété, ne sont pas rémunérées, et restent isolées du bilan de la plateforme.
L’erreur la plus répandue chez les nouveaux investisseurs, c’est de confondre trois familles que tout sépare juridiquement et fiscalement. Le crowdfunding obligataire (le périmètre ClubFunding) finance un projet immobilier identifié via un titre de créance à échéance fixe. Le crowdlending PME, lui, finance le besoin en fonds de roulement ou l’investissement d’une entreprise opérationnelle, avec un profil de risque et un horizon différents. Quant au crowdequity startup, il prend une participation au capital d’une jeune société, sans coupon contractuel ni maturité définie, et avec un horizon de sortie de 5 à 10 ans.
Ces trois familles ne se substituent pas et leurs ratios risque-rendement ne sont pas comparables. Pour aller plus loin sur l’univers plus large dans lequel s’inscrit ClubFunding, consultez notre dossier crowdfunding immobilier.
1.2 Chiffres-clés et adossement capitalistique au T1 2026
L’instrument étant assimilé, il faut savoir à quelle échelle d’acteur on s’adresse. Selon la page indicateurs de performance de clubfunding.eu (relevé juillet 2026), la plateforme cumule depuis 2015 un capital financé de 1,9 Md€ (1 911 M€) sur 1 455 projets, auprès d’environ 120 000 investisseurs.
Le ticket d’entrée standard reste à 1 000 €, par tranches de 1 000 €. Ces ordres de grandeur placent ClubFunding parmi les leaders en volume du crowdfunding immobilier français, devant Anaxago, Homunity et Wiseed sur le seul scope immobilier.
Tableau : chiffres-clés ClubFunding en 2026
| Indicateur | Valeur (juillet 2026) |
|---|---|
| Capital financé cumulé depuis 2015 | 1,9 Md€ (1 911 M€) |
| Projets financés | 1 455 |
| Investisseurs | ~120 000 |
| Taux moyen annuel pondéré (cumul) | 10,55 % |
| Part du capital remboursé | 52,6 % |
| Ticket d’entrée minimum | 1 000 € |
Données à jour : juillet 2026.
Un point souvent sous-estimé dans les comparatifs grand public, c’est la distinction entre ClubFunding, la plateforme grand public, et ClubFunding AM, la société de gestion AIFM du groupe qui opère des fonds dédiés aux CGP et aux investisseurs institutionnels. Cette dernière relève d’un régime juridique différent, la gestion collective AIFM, et non le titre obligataire souscrit en direct qui fait l’objet de cet article.
La solidité capitalistique du groupe pèse directement sur le risque de gouvernance de la plateforme : un acteur sous-capitalisé n’a pas les ressources pour porter une gestion extinctive ordonnée si la collecte s’arrête, comme l’a montré la liquidation d’Unilend en 2018, où les investisseurs avaient dû gérer seuls le recouvrement.
1.3 Statut PSFP, règlement ECSP et test d’adéquation : ce qui protège et limite l’investisseur
L’instrument et l’acteur étant clairs, reste à comprendre la couche réglementaire, celle qui définit ce que la plateforme a le droit de faire, ce que l’investisseur a le droit de souscrire, et à quelles conditions. Depuis l’entrée en application du règlement (UE) 2020/1503 dit ECSP (European Crowdfunding Service Providers), entré en pleine application en France le 10 novembre 2023, les plateformes de crowdfunding opèrent sous un agrément unique européen : le statut PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif), délivré par l’AMF avec contrôle prudentiel partagé entre l’AMF et l’ACPR.
ClubFunding opère sous cet agrément, qui a remplacé le statut CIP antérieur pour toutes les nouvelles opérations obligataires. Le règlement plafonne par ailleurs chaque projet à 5 000 000 € levés sur 12 mois glissants par émetteur, ce qui structure de fait la taille des opérations proposées.
Pour l’investisseur particulier, la pièce la plus tangible reste le test d’adéquation ECSP, obligatoire à l’inscription. Ce questionnaire mesure deux choses : la connaissance des instruments financiers d’une part, la capacité à supporter une perte de l’autre.
En dessous d’un seuil de score défini par l’art. 21 du règlement, l’investisseur est classé non averti et son investissement est plafonné à 1 000 € par projet, ou 5 % du patrimoine net (le plus élevé des deux). Ce plafond est conçu pour limiter les pertes maximales d’un investisseur peu expérimenté, pas pour bloquer l’accès à la classe d’actifs.
Au-dessus du seuil, le statut investisseur averti supprime le plafond, mais nécessite la signature explicite d’un avertissement reconnaissant l’asymétrie d’information. Dans la pratique, beaucoup d’épargnants signent cet avertissement par défaut pour contourner le plafond, sans avoir réellement intériorisé les risques. Cocher la case averti seulement après avoir compris l’asymétrie d’information vis-à-vis du promoteur et du sponsor est la règle à appliquer ; la signer pour gagner du confort de souscription est précisément ce que le règlement cherche à éviter.
2. Rendement ClubFunding 2026 : du contractuel affiché au net réellement perçu
Vous savez désormais ce qu’est une obligation ClubFunding, à qui vous prêtez et dans quel cadre la plateforme opère. L’argument qui fait cliquer reste le même : un rendement contractuel autour de 10 % brut affiché sur la fiche projet, quand le fonds euros moyen tourne autour de 2,5 % et que le Livret A rémunère 1,70 % au 1ᵉʳ août 2026.
Combien rapporte vraiment ce 10 %, une fois les retards de remboursement intégrés, les défauts chiffrés et la fiscalité 2026 appliquée ? Le coupon se suit de bout en bout, du contrat affiché au réalisé brut, puis au net perçu après le PFU de 31,4 % appliqué depuis le 1ᵉʳ janvier 2026.
2.1 Rendement contractuel vs rendement réalisé : pourquoi 10 % brut affiché donne 6-7 % en pratique
Le rendement contractuel, c’est ce que la fiche projet vous promet : un taux nominal annuel servi sur la durée prévue, sous hypothèse de remboursement à terme. Le rendement réalisé, c’est ce qui vous revient effectivement, après des ajustements qui n’apparaissent pas sur le prospectus initial. Le taux moyen annuel pondéré servi par ClubFunding s’établit à 10,55 % en cumul, et il progresse ces dernières années, autour de 12,5 % sur les projets financés en 2025.
Le premier ajustement, c’est le défaut. Rapporté au capital financé, le taux de défaut publié par ClubFunding ressort autour de 17 %. Ce chiffre recouvre du capital en retard de plus de six mois et des dossiers en procédure amiable ou collective : il s’agit de capital immobilisé, en cours de recouvrement, pas de capital perdu.
Le deuxième ajustement, c’est le retard, qui partage la pénalité économique du défaut sans en être un. La durée moyenne d’emprunt pondérée tourne autour de 22 à 23 mois, mais grimpe à 24 à 36 mois sur les dossiers en difficulté. Pendant ces mois supplémentaires, votre capital ne produit plus le coupon prévu et ne peut être réinvesti ailleurs.
Le troisième ajustement, c’est le recouvrement une fois la procédure ouverte, très variable selon la nature des garanties. Une hypothèque de rang 1 sur un actif liquide récupère 50 à 80 % du capital en défaut, tandis qu’une hypothèque de rang 2 ou une simple caution de dirigeant tombe souvent sous les 30 %.
Une fois ces trois filtres pris en compte, le rendement réalisé brut est estimé autour de 6 à 7 % par an sur le cumul du marché du crowdfunding immobilier (Baromètre Mazars / France FinTech), contre 10,55 % de taux contractuel moyen chez ClubFunding. La prime par rapport au Livret A à 1,70 % et au fonds euros autour de 2,5 % reste réelle, mais elle est plus modeste que le taux affiché ne le laisse croire au premier coup d’œil.
La perte définitive supportée par les investisseurs ClubFunding s’élève à 0,16 M€, soit environ 0,01 % du capital financé depuis 2015, l’essentiel du capital en difficulté étant recouvré et non perdu. Confondre rendement contractuel et rendement réalisé est l’erreur la plus fréquente chez les nouveaux investisseurs, souvent entretenue par les comparatifs qui ne citent que le taux nominal affiché.
2.2 PFU 31,4 % en 2026 : ce que coûte vraiment la fiscalité sur un coupon ClubFunding
Le rendement réalisé brut étant clair, la dernière étape est la fiscalité, qui a changé au 1ᵉʳ janvier 2026. Le PFU (prélèvement forfaitaire unique) applicable aux intérêts d’obligations crowdfunding s’établit à 31,4 % en 2026, sous l’effet de la hausse de la CSG inscrite dans la LFSS 2026.
Il se décompose en 12,8 % d’IR forfaitaire et 18,6 % de prélèvements sociaux (8,6 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 9,5 % de prélèvement de solidarité). Sur un coupon brut de 100 €, il reste donc 68,60 € net dans la poche de l’investisseur au régime du PFU.
Ce calcul fiscal n’est pas optimal pour toutes les tranches d’imposition. L’investisseur peut opter chaque année pour l’imposition au barème progressif de l’IR, qui reste assortie des 18,6 % de PS mais permet d’éviter le forfait de 12,8 % d’IR si la TMI personnelle est plus faible. Le tableau ci-dessous synthétise le rendement net selon la TMI, sur un coupon brut contractuel de 10,0 %.
Tableau : rendement net post-PFU par tranche TMI
| Tranche TMI | Méthode optimale 2026 | Rendement contractuel 10 % → net |
|---|---|---|
| 0 % (non imposable) | Barème + PS 18,6 % | 8,14 % net |
| 11 % | Barème + PS 18,6 % | 7,04 % net |
| 30 % | PFU 31,4 % | 6,86 % net |
| 41 % | PFU 31,4 % | 6,86 % net |
| 45 % | PFU 31,4 % | 6,86 % net |
Données à jour : juillet 2026.
Autrement dit, l’option barème + PS reste préférable jusqu’à la TMI 11 % incluse ; au-delà, le PFU devient plus favorable que le barème. Le rendement contractuel 10 % brut redevient 6,86 % net pour la majorité des contribuables (TMI 30 % et plus), soit un manque à gagner fiscal de 3,14 points par an, qui s’ajoute aux 3 à 4 points déjà absorbés par les défauts et les retards.
La comparaison avec les enveloppes alternatives mérite d’être explicitée, parce qu’elle structure les choix que la suite de l’article reprendra. Sur le même coupon brut de 100 €, une assurance-vie avant 8 ans laisse 70,00 € net, avec des prélèvements sociaux à 17,2 % contre 18,6 % pour le crowdfunding, et un PEA après 5 ans laisse 81,40 € net, l’IR étant exonéré et seuls les PS à 18,6 % s’appliquant.
L’écart de 1,40 € par 100 € de coupon entre ClubFunding et l’assurance-vie avant 8 ans est purement arithmétique : il tient au seul différentiel de CSG depuis la LFSS 2026, indépendamment du rendement du sous-jacent et de la durée de détention.
Une astuce permet de lisser la trésorerie fiscale. Si votre revenu fiscal de référence N-2 est inférieur à 25 000 € pour un célibataire ou 50 000 € pour un couple, vous pouvez demander à votre plateforme la dispense de prélèvement à la source du PFU sur les coupons à venir, en cochant la case dédiée avant le 30 novembre de chaque année.
La dispense ne change pas la fiscalité finale, le calcul d’impôt étant régularisé en année N+1 ; elle lisse seulement la trésorerie en évitant un prélèvement de 12,8 % à la source qui serait remboursé six mois plus tard.
Pour le fonctionnement général du compte-titres ordinaire soumis au PFU 31,4 %, le régime crowdfunding suit la même logique : c’est un revenu de capitaux mobiliers, déclaré sur le 2042 chaque année à partir de l’IFU édité par la plateforme en février-mars N+1.
Le rendement net 6,86 % pour un investisseur à TMI 30 % et plus est calculé hors pertes en capital, il suppose que l’intégralité des coupons et du nominal vous revient à l’échéance. La question devient donc celle du risque réel de défaut sur ClubFunding en 2026 : comment lire les chiffres publiés par la plateforme, et que valent-ils face à ceux des concurrents ?
★★★★★3,7 / 5 · TrustpilotRaizers Crowdfunding · Immobilier
- Ticket d’entrée : 100 € (souvent 1 000 € ailleurs)
- Rendement moyen annuel pondéré : 10,3 % (dans le haut du marché, 9 à 10 %)
- Frais investisseur : 0 % (standard, l’emprunteur paie la commission)
Idéal pour diversifier en immobilier européen dès 100 €
3. Taux de défaut, projets en retard et lecture du risque réel ClubFunding
Deux chiffres racontent le risque chez ClubFunding, et ils pointent dans des directions opposées. Le taux de défaut affiché avoisine 17 % du capital financé, un niveau élevé en apparence. La perte définitive constatée se limite, elle, à 0,16 M€, soit environ 0,01 % du capital prêté depuis 2015.
Tout l’enjeu de cette section est de comprendre pourquoi ces deux mesures s’écartent autant, puis d’articuler défaut et retard, deux dimensions du risque qu’il ne faut pas confondre.
3.1 Taux de défaut et perte réelle : du capital immobilisé, pas du capital perdu
Le taux de défaut publié par ClubFunding ressort à environ 17 % du capital financé (indicateurs de performance ClubFunding, à jour juillet 2026). Ce pourcentage additionne le capital en retard de plus de six mois et le capital engagé dans une procédure amiable ou collective, rapporté aux 1,9 Md€ prêtés depuis 2015. Ce taux mesure du capital immobilisé en cours de recouvrement, pas du capital perdu.
La perte définitive s’élève à 0,16 M€, soit environ 0,01 % du capital financé, sur un unique projet de 2018. C’est cet écart entre un taux de défaut proche de 17 % et une perte réelle de l’ordre de 0,01 % qui résume le risque de la plateforme. L’essentiel du capital dit en défaut reste en cours de récupération, il n’est pas effacé.
Le règlement européen ECSP régit le calcul de ce taux de défaut net. Il rapporte le capital en défaut, une fois retranchés les recouvrements déjà encaissés, au capital arrivé à échéance. Un ratio élevé signale donc un stock de dossiers en phase de résolution, pas une destruction de capital équivalente.
Le détail éclaire ce mélange. Le capital en retard de plus de six mois représente 44,7 M€, les procédures amiables et collectives 177 M€ et 111 M€. Rapportée au nominal financé, cette somme forme le taux de défaut d’environ 17 %.
La question qui suit porte donc sur le temps. Un capital en défaut ou en retard n’est pas perdu, mais il reste bloqué tant que la procédure n’a pas abouti.
3.2 Projets en retard > 6 mois et délai effectif : ce que vous immobilisez vraiment
Un retard n’efface pas le capital, il en repousse la récupération. Chez ClubFunding, le capital en retard de plus de six mois s’établit à 44,7 M€ (à jour juillet 2026). Sur les dossiers en difficulté, le délai effectif de résolution s’étend de 24 à 36 mois, contre une maturité contractuelle de 12 à 24 mois.
Le taux de recouvrement après procédure dépend de la qualité de la sûreté. Une hypothèque de premier rang sur un actif liquide permet de récupérer 50 % à 80 % du capital, alors qu’une caution ou un rang secondaire ramène souvent ce taux sous 30 %.
Pour l’investisseur, la conséquence pratique tient au dimensionnement de la trésorerie. Prévoir un horizon effectif de l’ordre de 30 mois par projet est la règle prudente, et l’épargne de précaution doit rester sur des livrets réglementés, comme le détaille notre épargne de précaution sur livrets réglementés. La diversification sur au moins 15 à 20 projets, répartis sur deux à trois plateformes, reste la protection la plus efficace contre un dossier qui se bloque.
4. ClubFunding face à Homunity, Anaxago et Wiseed : comparatif et mode d’emploi 2026
ClubFunding n’avance pas seul sur le crowdfunding immobilier. Homunity, Anaxago et Wiseed, trois plateformes PSFP de référence, occupent des positionnements distincts, et Raizers complète le panorama sur la sélection européenne. La bonne plateforme dépend du profil et de la tranche marginale d’imposition (TMI). Le comparatif chiffré, quatre branches par profil et la checklist 2026 donnent les repères pour décider.
4.1 Comparatif ClubFunding vs Homunity, Anaxago, Wiseed en juillet 2026
Les cinq plateformes opèrent sous statut PSFP (prestataire de services de financement participatif), régi par le règlement européen ECSP, avec des frais investisseur à 0 % et un ticket d’entrée de 1 000 €. Leur rémunération provient d’une commission d’arrangement facturée au promoteur, côté émetteur, jamais à l’épargnant. Le rendement affiché ne dit donc rien, à lui seul, de la solidité des garanties d’un dossier.
Tableau comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier, juillet 2026.
| Critère | ClubFunding | Homunity | Anaxago | Wiseed | Raizers |
|---|---|---|---|---|---|
| Statut | PSFP (ECSP) | PSFP (ECSP) | PSFP (ECSP) | PSFP (ECSP) | PSFP (ECSP) |
| Spécialisation | Promoteurs + marchands de biens | Immobilier résidentiel, UX simple | Immobilier premium + private equity | Multi-secteur (immobilier minoritaire, groupe Advenis) | Immobilier, sélection Europe |
| Ticket minimum | 1 000 € | 1 000 € | 1 000 € | 1 000 € | 100 € |
| Nominal financé cumulé | 1,9 Md€ | 864 M€ | 939 M€ (dont 684 M€ immobilier) | 590 M€ | 453 M€ |
| Nombre de projets | 1 455 | 667 | 280 opérations immo | 1 202 | 458 |
| Taux moyen annuel pondéré (rendement contractuel) | 10,55 % | 9,2 % | 9,9 % | 9 à 10 % (multi-secteur) | 10,3 % |
| Maturité moyenne | 12-24 mois | ~22 mois | ~28 mois | 12-36 mois | ~21 mois |
| Perte définitive (capital réellement perdu) | ~0,01 % (0,16 M€) | 0 € | ~4 M€ | n.d. | 0 € |
| TRI net de risque (indicateur propre) | n.d. | 5,8 % | 8,7 % | n.d. | 5,1 % |
| Coût du risque (indicateur propre) | n.d. | 2,9 % | 1,1 % | n.d. | 5,3 % |
| Frais investisseur | 0 % | 0 % | 0 % | 0 % | 0 % |
| Couverture géographique | France | France | France + sélection Europe | France | France + Europe |
Données à jour : juillet 2026.
Le risque demande une lecture attentive. Le taux de défaut affiché reste élevé dans tout le secteur, mais chaque plateforme le calcule à sa façon, ce qui empêche toute comparaison directe. Sur ses propres indicateurs, ClubFunding chiffre environ 17 % de capital en retard ou en procédure, quand Anaxago publie 30,5 % sur sa base cumulée. Ce capital est immobilisé et en cours de recouvrement, il n’est pas perdu pour autant.
La perte définitive reste quasi nulle partout : 0,16 M€ chez ClubFunding, soit 0,01 % du capital financé, et 0 € chez Homunity comme chez Raizers. Les indicateurs de rendement net réalisé confirment cette solidité, chacun selon sa méthode, avec un TRI net de risque de 8,7 % chez Anaxago, 5,8 % chez Homunity et 5,1 % chez Raizers.
Diversifier sur 2 à 3 plateformes lisse le risque de gouvernance, le précédent Unilend de 2018 restant le repoussoir utile. Dans la pierre papier, SCPI, OPCI, foncières cotées et crowdfunding immobilier, c’est le segment le plus rémunérateur et le moins liquide.
Note de Tom
quand on construit un portefeuille multi-classes, on met les plateformes en concurrence comme on le ferait avec des banques privées. Aucune ne propose spontanément ses meilleurs dossiers à un nouveau souscripteur, et le taux affiché ne dit rien des garanties.
4.2 Quelle plateforme choisir selon votre profil et votre TMI
Ces critères se projettent sur quatre profils types. Pour un débutant disposant de moins de 10 000 €, Homunity offre l’entrée la plus simple, grâce à une expérience utilisateur épurée et un immobilier résidentiel lisible, ClubFunding venant en complément. L’allocation ne dépasse pas 5 % du patrimoine financier liquide.
Pour un profil expérimenté doté de 25 à 50 000 €, ClubFunding reprend l’avantage sur le couple volume plus rendement contractuel, à 10,55 % de taux moyen pondéré, complété par Homunity et Anaxago sur les dossiers premium. La diversification vise 20 à 25 projets répartis sur 2 à 3 plateformes, soit autant de tickets à 1 000 €.
Pour un profil à la TMI supérieure ou égale à 41 %, le crowdfunding est déconseillé. Le PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 31,4 % s’applique sans enveloppe fiscale abritée, ce qui écrase le rendement net. La SCPI ou l’assurance-vie en unités de compte immobilières deviennent préférables, avec des prélèvements sociaux limités à 17,2 % sur la part foncière, comme le détaille notre comparatif SCPI, Corum Origin, Iroko Zen, Remake Live.
Pour un profil recherchant du venture et de l’immobilier mixte, Wiseed s’impose grâce à son offre multi-secteur, qui couvre la startup et les énergies renouvelables, avec une allocation contenue à 5 à 10 % du patrimoine liquide. Une règle vaut pour les cinq plateformes : jamais plus de 5 % du capital crowdfunding sur un seul projet, sous peine de transformer un produit de diversification en pari concentré.
4.3 Souscrire en pratique : checklist 2026 et erreurs à éviter
Passons à l’étape pratique. Six règles concrètes, dans l’ordre où elles se posent au moment d’investir.
D’abord, lisez intégralement le DIS (document d’informations sur le service) et la note d’opération du projet, plutôt que de souscrire sur le seul taux affiché.
Ensuite, vérifiez les garanties dossier par dossier, car une hypothèque de rang 1 sur actif liquide n’a rien à voir avec un rang 2 ou une simple caution dirigeant, et le recouvrement post-défaut varie de 30 % à 80 % du capital. Troisième règle, diversifiez sur au moins 15 à 20 projets répartis sur 2 ou 3 plateformes plutôt que concentrer la moitié du budget sur un ou deux dossiers vedettes.
Quatrième règle, limitez l’exposition crowdfunding à 5 à 10 % du patrimoine financier liquide, l’épargne de précaution restant sur les livrets réglementés. Cinquième règle, vérifiez la date d’édition de l’IFU (imprimé fiscal unique), typiquement en février ou mars N+1, et déclarez sur le formulaire 2042, complété du 2778-DIV-SD si une dispense de prélèvement a été demandée. Sixième règle, suivez les retards et votez en assemblée obligataire si la plateforme convoque les souscripteurs.
ClubFunding est un bon outil de diversification dans une poche limitée à 5 à 10 % du patrimoine financier, pour un profil expérimenté qui accepte l’illiquidité de 12 à 24 mois et le PFU de 31,4 %. Ce n’est ni une exposition unique ni un substitut à un livret ou à une assurance-vie, c’est un complément qui se loge dans une allocation déjà structurée, avec une diversification minimale de 15 à 20 projets.
Conclusion
Trois enseignements ressortent de ce guide ClubFunding. D’abord, un rendement contractuel autour de 10 % brut redevient 6,86 % net au PFU 31,4 % pour la majorité des contribuables à TMI 30 % et plus, et ce chiffre suppose encore que coupons et nominal reviennent intacts à l’échéance.
Ensuite, le taux de défaut tourne autour de 17 % du capital financé, soit du capital immobilisé en retard ou en procédure, alors que la perte définitive réellement constatée reste quasi nulle, 0,16 M€, environ 0,01 % du capital, le recouvrement étant toujours en cours.
Enfin, ClubFunding domine le volume avec 1,9 Md€ collectés sur 1 455 projets, sans signer d’avantage décisif sur le rendement ajusté du risque face à Homunity, Anaxago ou Wiseed, son atout tenant à une perte réalisée très faible et à une gouvernance solide.
Le crowdfunding immobilier se loge dans une poche de 5 à 10 % du patrimoine financier liquide, jamais sur l’épargne de précaution, avec une diversification minimale de 15 à 20 projets répartis sur 2 à 3 plateformes. L’immobilisation effective des fonds atteint 24 à 36 mois sur les dossiers en difficulté.
La prime face au Livret A à 1,70 % et au fonds euros moyen autour de 2,5 % est bien réelle en brut, mais elle se réduit fortement une fois les défauts et la fiscalité pris en compte, pour un rendement net de l’ordre de 6 à 7 %.
Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre guide crowdfunding 2026, taux de défaut et collecte par segment, prolonger la réflexion d’allocation globale avec notre cadre d’allocation d’actifs sur 30 ans, ou comparer la prime de risque crowdfunding au rendement assurance-vie 2026 sur fonds euros et UC.
Pour récapituler, voici les contrats partenaires cités plus haut :
★★★★★3,7 / 5 · TrustpilotRaizers Crowdfunding · Immobilier
- Ticket d’entrée : 100 € (souvent 1 000 € ailleurs)
- Rendement moyen annuel pondéré : 10,3 % (dans le haut du marché, 9 à 10 %)
- Frais investisseur : 0 % (standard, l’emprunteur paie la commission)
Idéal pour diversifier en immobilier européen dès 100 €
FAQ
Qu’est-ce que ClubFunding ?
ClubFunding est une plateforme française de crowdfunding immobilier obligataire, créée en 2014 et agréée PSFP par l’AMF en application du règlement européen ECSP. Les investisseurs prêtent de l’argent à des promoteurs immobiliers ou à des marchands de biens via des obligations, avec un ticket minimum de 1 000 € par projet.
La plateforme a financé 1 455 projets depuis son lancement, pour un capital cumulé d’environ 1,9 Md€ à jour de juillet 2026. Elle figure parmi les plateformes françaises les plus actives en volume de dossiers, aux côtés de Homunity, Anaxago et Wiseed.
Est-ce que le crowdfunding immobilier est rentable ?
Sur le cumul 2014-2025, le rendement brut réalisé après ajustement des retards et défauts se situe autour de 6,5 à 7,5 % par an, selon les retraitements du Baromètre Mazars/France FinTech 2025. Ce chiffre est sensiblement inférieur au rendement contractuel affiché, généralement autour de 10 % brut, en raison des retards de projets et des défauts partiels.
Depuis le 1er janvier 2026, le PFU applicable aux intérêts perçus est de 31,4 % (IR 12,8 % + PS 18,6 %), ce qui ramène le rendement net à environ 6,86 % pour un investisseur en TMI 30 % et plus. Le crowdfunding immobilier reste une poche de diversification à condition de limiter son exposition à 5 à 10 % du patrimoine financier liquide.
Quel est le taux de défaut de ClubFunding en 2026 ?
Le taux de défaut de ClubFunding, qui rapporte le capital en retard de plus de 6 mois et les procédures amiables ou collectives au capital total financé, tourne autour de 17 % à jour de juillet 2026 (source : clubfunding.eu/indicateurs-de-performance). Ce niveau se situe dans la moyenne du marché du crowdfunding immobilier.
La perte définitive réellement constatée reste toutefois très faible, environ 0,01 % du capital financé, soit 0,16 M€. L’essentiel du capital dit en défaut correspond à des fonds immobilisés en cours de recouvrement, et non à une perte sèche pour l’investisseur.
Comment fonctionne la fiscalité des intérêts ClubFunding en 2026 ?
Les intérêts perçus via ClubFunding sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Sur un coupon brut de 100 €, il reste donc 68,60 € nets.
Pour les foyers dont la tranche marginale d’imposition est à 11 % ou moins, l’option pour le barème progressif assortie des PS 18,6 %, cochée en case 2OP, reste plus favorable, avec 8,14 % net à une TMI de 0 % et 7,04 % net à une TMI de 11 %. Pour les TMI élevées de 41 à 45 %, l’assurance-vie en unités de compte immobilières ou une SCPI offrent une fiscalité différée plus avantageuse que les obligations crowdfunding fiscalisées chaque année.
Faut-il choisir ClubFunding ou Homunity pour commencer ?
Pour un investisseur débutant avec un capital inférieur à 10 000 €, Homunity constitue un premier choix accessible, avec un taux moyen annuel pondéré de 9,2 %, une interface simple centrée sur l’immobilier résidentiel et aucune perte définitive constatée à ce jour. ClubFunding vient utilement en complément, avec un rendement contractuel moyen de 10,55 % et un volume financé de 1,9 Md€, dès que l’investisseur accepte une part de projets de marchands de biens, plus courts mais plus exposés au cycle immobilier.
Les deux plateformes sont agréées PSFP et proposent un ticket d’entrée de 1 000 €. À partir d’un ticket de 25 000 à 50 000 €, diversifier sur 2 à 3 plateformes avec au moins 15 à 20 projets au total reste la règle pratique qui réduit le mieux le risque idiosyncratique.
Qu’est-ce que ClubFunding AM, distinct de la plateforme ?
ClubFunding Asset Management (ClubFunding AM) est la société de gestion du groupe, disposant d’un agrément AIFM. Elle gère des fonds professionnels, notamment des fonds de titrisation et des fonds obligataires immobiliers destinés aux conseillers en gestion de patrimoine (CGP) et aux investisseurs institutionnels, qui sont distincts de l’offre grand public accessible sur la plateforme.
Un particulier investissant via la plateforme grand public n’a pas accès aux produits de ClubFunding AM. Le groupe dans son ensemble est présidé par David Peronnin et a réalisé une levée institutionnelle en 2022 auprès de Península Capital, Florac Investissements, EMZ Partners et Bpifrance.
Que se passe-t-il en cas de défaut sur un projet ClubFunding ?
Quand un promoteur ou un marchand de biens ne rembourse pas à l’échéance, ClubFunding déclenche une procédure de recouvrement : mise en demeure, activation des sûretés (hypothèque de premier rang, caution personnelle du dirigeant), puis, si nécessaire, procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire). Le taux de recouvrement post-procédure varie de 30 % à 80 % selon la qualité de la sûreté et le rang de la créance.
En pratique, la durée de résolution d’un dossier en défaut s’étale de 24 à 36 mois après l’échéance contractuelle, pendant lesquels le capital est immobilisé. Le comportement des dossiers en difficulté et les scénarios de perte sèche sont détaillés dans le comparatif crowdfunding immobilier 2026.
Comment déclarer ses revenus ClubFunding aux impôts ?
ClubFunding transmet chaque année un Imprimé Fiscal Unique (IFU) à l’investisseur, pré-rempli avec le montant des intérêts perçus dans l’année. Ces intérêts sont à reporter en case 2TR de la déclaration de revenus (revenus de capitaux mobiliers soumis au PFU). Le prélèvement forfaitaire non libératoire (PFNL) de 12,8 % est prélevé à la source au moment du versement des intérêts, puis régularisé lors de la déclaration annuelle.
Si vous optez pour le barème progressif (intéressant pour une TMI à 0 % ou 11 %), cochez la case 2OP sur le formulaire 2042 avant la clôture de la déclaration. En cas d’option barème, les intérêts s’ajoutent aux autres revenus et les prélèvements sociaux restent dus à 18,6 % dans tous les cas.
ClubFunding peut-il faire faillite et perdre mon capital ?
La plateforme elle-même est distincte des projets qu’elle héberge : une faillite de ClubFunding SAS n’effacerait pas les créances obligataires des investisseurs, qui restent inscrites au registre des obligations de chaque véhicule emprunteur. Cependant, la mise en liquidation de la plateforme compliquerait les procédures de recouvrement en cours, faute d’interlocuteur opérationnel.
Le règlement ECSP (UE) 2020/1503 impose aux PSFP de disposer d’un plan de continuité décrivant comment les créances existantes seraient gérées en cas de cessation d’activité. Ce risque plateforme justifie de ne pas concentrer plus de 20 à 25 % de son allocation crowdfunding sur une seule plateforme, quel que soit le nombre de projets diversifiés dessus.
